未来城市,值钱的不是地段,而是房屋本身

作者:罗田门户网   发布时间:2017-11-05 16:37   来源:亿房网

未来城市,值钱的不是地段,而是房屋本身。
这句话听上去有点胡说八道吧?小学生都知道,房屋不是空中楼阁,而是依附在土地上的不动产,真正值钱的是地段、地段、地段,不是房屋本身,不是那个水泥盒子。人们相信,在陆家嘴、珠江新城这样的地段,就是盖个鸡窝,它也能卖出天价。
但是我想告诉你,这些基于历史经验的认知,在未来城市很可能全是错的。
最近半年,我接触到的购房者,有好几个正准备卖掉老城区黄金地段的楼梯房,去广钢、广纸、牛奶厂这样的次中心置换一套新房。
活色生香的黄金地段住着不好吗,为什么要搬到连早茶都没得喝的荒郊野外?
让他们做出决定的原因有两个,一是楼梯房升值慢,现在广州很多片区的老破小只有同地段电梯房的1/2,升值幅度远远跟不上后者,他们担心这个差距会越来越大。要知道就在两三年前,这些楼梯房还能卖到同地段电梯房价格的70%到80%,时间越久,对老房子越不利。
第二个原因是住着不舒服,他们向往入户花园、飘窗、大阳台、园林、健身房、游泳池、人车分流、南北对流、低密度等现代化的居住元素,但这些东西,黄金地段的老房子一个都满足不了。
你看,为了飘窗、大阳台和低密度,人们开始对地段做出一点妥协了。
这个“妥协”当然不是随随便便就出现的,背后是一场正在发生但又悄无声息的革命,那就是我经常讲的“城市空间的平权运动”。
传统城市是有着严格的有空间秩序的,从宏观层面看,分为中心区、次中心区、外围区,从微观层面看,分为十字路口、沿街旺地、内街小巷。现在,这个经典的空间秩序正面临两个东西的剧烈冲击,我这个观点我们其实讲了很多次,这篇文章再讲一次。
第一个东西是快速交通工具。马车时代,城市的半径一般不超过5公里,再大一点,城市就很难正常运转了。到汽车时代,城市的半径可以拉伸到30公里,像番禺和龙岗这样的近郊区域就具备了城市化的条件。到地铁时代,这个半径即便延长到50公里也不影响城市正常的运转,这为南沙、增城、坪山、花桥、密云等远郊地区的跨越式发展创造了可能。
你看,城市的空间尺度是一个动态的东西,随着交通工具的升级,这个尺度也会不断地被拉伸,职住分离的极限距离也不断地创出新高。今天,你住在新塘、坪山、沙井、花桥仍然能享用到核心区的就业资源,这在遥远的马车时代,是不可想像的。
这就是一种空间平权的趋势,未来住在新塘的人不见得就比住在海珠的人差了。
第二个东西是移动互联网,相比汽车与地铁,移动互联网对城市的改造会更深刻,只不过它还没有完全显现出来。
在移动互联网出现之前,你想办个企业、开个铺面,必须得服从一个城市、一个片区等级森严的空间秩序,否则你的店面就没有生意可做。
移动互联网出现之后,一下子打乱了这个经典的空间秩序,犄角旮旯的内街小巷里也可能会冒出一个生意爆棚的店铺,核心区装修豪华的沿街旺铺可能无人问津。这就是”内容为王“,一个铺面的生意好不好,跟地段好不好没有关系,只跟你的产品好不好有关系。
在这个过程中,移动互联网解决了信息的组织与搜索功能——而这正是传统城市赖以生存的功能。在移动互联网的改造之下,未来城市很可能是多中心的,甚至是碎片式的,那将是城市空间的一次伟大平权。
李嘉诚说“地段、地段、地段”的时代,还没有密如织网的轨道交通系统,也没有奇幻的移动互联网。在地段为王的旧时代,房地产只有地段市场,没有房屋市场,二者的逻辑完全不同,地段为王的时代,流量掌控在少数人的手里,所以哪怕是个鸡窝,也能卖出天价,因为产品根本不重要。
移动互联网普及之后,流量权彻底地去中心化了,人人都是信息分发的中心,真正值钱的不再是地段、平台,而是内容,是产品,是房屋本身。在未来城市,开发商盖房子,需要像画家绘画、朗朗演奏、乔布斯设计iphone那样精雕细琢。在未来城市,核心区的鸡窝是不值钱的,而且很可能都不会有核心区。
所以,未来城市,真正值钱的很可能不再是地段,而是房屋本身,是面积、飘窗、大阳台、美感、容积率……

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