共有产权住房的后财富时代意义

作者:罗田门户网   发布时间:2017-11-05 16:49   来源:亿房网

过去30年,房地产是中国境内最大的一次财富再分配运动。买了房的人,财富激增;没有买房的人眼看着自己的财富缩水,辛苦工作攒下来的上百万存款已经不够付一套房子的首付。
房地产进入白银十年之后,对于普通人,最大的影响是:大城市的刚需群体被挤压到几乎没有希望再赶上买房致富的班车,只能去周边的卫星城置业;一线城市房产豪宅化,换房需求和资产配置需求逐渐成为市场主力。这场影响所有人的财富再分配运动即将走到尾声。
在这个节点上,北京推出了“共有产权住房”,从8月3日开始对《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征集意见。
它将是“买房致富”最后一次向“新北京人”、刚需客、首次置业的人打开车门。
共有产权住房的政策地位很高。在《办法》中把它定义为“全面贯彻中央文件精神”,响应2016年中央经济工作会提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,是解决“超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市”实际问题的,所以将来会“增加公租房、共有产权房供应”。
链家研究院院长杨现领认为,未来北京的市场供应只会有三类房子:商品房、共有产权住房、租赁住房,形成“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房体系,租赁住房保障低端需求、共有产权保障中端需求、商品房保障高端需求。
之前政府已经在大力提倡租赁住房,租赁住房不仅包括公租房,还包括开发商等企业自持的、用来出租的房产。开发商早已洞察了这一政策方向,所以万科、龙湖、链家、世联等遍布在房地产产业链上的——开发商、中介机构、代理商——都在涌进租赁住房领域。
共有产权是用来保障中端需求的,也就是有首次置业需求的人——能买得起房,但是市场供给已经没有了。
所以共有产权住房《办法》明确规定“符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭”的人才能申请购买,且“一个家庭只能购买一套共有产权住房”,也就是说:首次置业,只有一次机会。并且把“已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的”都排除在外了。
共有产权住房有点像新加坡的“公屋”,只不过只供应给京籍“无房户”和“新北京人”。这两者的供给分配比例大概是7:3,会根据实际申请人数有一点波动。
分配先后顺序是:项目所在区户籍,项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭,符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。
为什么说共有产权住房是通过买房进行财富再分配的末班车?因为大城市的住房矛盾已经基本不可能通过市场来解决了,经济政策现在还在去杠杆,通过金融杠杆来实现刚需买房梦也基本无望。但是共有产权住房虽然是“政策房”,却延续了经适房、自住房可以买的传统,“共有产权住房购买5年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额。”前些年的经适房家庭享受的政策利好,已经是市场常识了吧。
而且,共有产权住房还可以出租,“已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分”。这一条可以理解成:购买了共有产权住房,如果不住,可以给中介机构和开发商出租。
不要忽视上面这一点,这条是在为扩大租赁市场、管理租赁市场埋好了通道。因为过去95%以上的房子都用来卖了,链家研究院预计到2021年预计北京存量为900万套,公租房、廉租房会有50多万套,共有产权住房会有20多万套。再加上企业自持和中介手中的房源,未来租赁市场会成为调节房地产市场的主要砝码之一,在长效机制里占一席之地。
有人问“共有产权住房”和之前的“自住型商品房”有什么区别,对于购房者,共有产权住房位置更好,这一条就足够了。《办法》中说:“共有产权住房结合城市功能定位和产业布局进行项目选址,优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,推动就业与居住的合理匹配,促进职住平衡。”
职住平衡是提出的新概念,也是为了缓解大城市病提的。这一政策会刺激那些想引进产业的区县,也可以视为一场拉人争夺战。
共有产权住房会不会对房价产生影响?当然会,不过更多是对整个北京市的房产均价产生影响,因为共有产权住房是“限房价、竞地价”,属于“限价房”,会拉低市场均价,不过就不要畅想它能把商品房的价格拉下来了,毕竟一线城市都豪宅化了,商品房以后就是对应改善和高端需求的。真正影响到的是瞄准刚需的周边卫星城的房价,估计燕郊、香河、固安的房价还得跌。
不过共有产权住房有一个BUG。在已经成功购房,5年后出售共有产权住房时,“可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭”,既然是按市场价出售,房价应该也涨了不少,购买“二手共有产权住房”的人可能就没什么获利空间了,那么最后房子是不是会堆到“代持机构”手里?

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